Prowizja biura nieruchomości zawsze budzi wiele pytań. Jako agenci nieruchomości często jesteśmy pytani, co się z ową prowizją stanie, jeśli właściciel lokalu budynku, czy działki znajdzie nabywcę we własnym zakresie. Przepisy mówią jasno: wówczas Klient nic nie musi płacić pośrednikowi. Dlaczego? Czy są wyjątki od tej reguły? Wszystko rzeczowo wyjaśniamy w naszym tekście.
Bardzo często podczas rozmów z Klientami sprzedającymi nieruchomość, my agenci, otrzymujemy jasny komunikat: „Nie chcemy żadnej umowy wyłączność”.
Na pytanie o to, co takiego niepokojącego znajduje się w umowie na wyłączność, otrzymujemy zawsze taką samą odpowiedź.
Dotychczasowi właściciele boją się sytuacji, w której po podpisaniu umowy na wyłączność sami, bez udziału agenta sprzedadzą mieszkanie komuś z rodziny lub znajomemu, a i tak będą musieli zapłacić prowizję.
Żądanie pośrednika zapłacenia prowizji w sytuacji, gdy Klient samodzielnie sprzedał nieruchomość nie ma żadnej mocy prawnej!
Niestety, przez nieuczciwe biura nieruchomości przypadki, kiedy pośrednik wymaga zapłaty swojej prowizji mimo, że nie wykonał zadania wcale nie są rzadkością.
Niektóre agencje nieruchomości, umieszczają zapis, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości samodzielnie w trakcie obowiązywania wyłączności agentowi należy się część lub cała prowizja.
Czy taki zapis jest w ogóle skuteczny? Czy musimy płacić prowizję w wówczas, gdy sami sprzedamy mieszkanie?
Umowa z klauzulą wyłączności zw. potocznie umową na wyłączność wywodzi się z zapisów art. 550 Kodeksu cywilnego, który brzmi:
Art. 550. Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kupującemu.
Wprowadzając poszczególne zapisy w umowie (nie tylko umowie na wyłączność), agent nieruchomości musi przestrzegać postanowień niezwykle ważnego przepisu art. 3531 Kc
w którym została wyrażona zasada swobody zawierania umów.
Brzmi ona następująco: Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
I tu pojawia się bardzo istotny zapis mówiący o tym, iż zapisy umowy, co prawda mogą być kształtowane przez strony dowolnie, ale nie mogą być sprzeczne m.in. z przepisami prawa.
Mając powyższe na uwadze, należy przywołać treść art. 57 Kodeksu cywilnego, który brzmi:
Art. 57. § 1. Nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne.
Wyłączenie możliwości samodzielnej sprzedaży nieruchomości przez właściciela jest niezgodna z powyższym przepisem, i taki zapis w umowie będzie nieważny.
Pamiętajmy jednak, iż w umowie pomiędzy przedsiębiorcami, właściciel nieruchomości może zobowiązać się, iż nie będzie podejmować działań mających na celu samodzielną sprzedaż nieruchomości.
W sytuacji kiedy mamy do czynienia z Klientem, który jest osobą fizyczną i zawiera umowę z przedsiębiorcą czyli biurem nieruchomości, podlega on dodatkowo ochronie prawnej jako konsument.
Mówi o tym art. 3851 § 1 Kodeksu cywilnego.
Art. 3851 § 1 Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.
Przepis ten ma na celu ochronę konsumenta jako strony słabszej w relacji przedsiębiorca-konsument.
Co więcej, niedozwolony charakter zapisu o zakazie sprzedaży nieruchomości samodzielnie znajdzie na stronach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta.
UOKiK prowadzi regularnie aktualizowany rejestr Klauzul Niedozwolonych. Do Rejestru wpisywane są postanowienia uznane za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Zbiór klauzul wprost z umów znajdziemy pod adresem >TUTAJ<.
Analiza zapisów w umowach, które zostały uznane za niedozwolone, wskazuje jednoznacznie, iż klauzula wyłączności dotyczy tylko i wyłącznie zakazu zawierania umów z innymi biurami nieruchomości.
Przepisy są jasne. Żądanie pośrednika zapłacenia prowizji w sytuacji, kiedy Klient sam sprzedał nieruchomość jest pozbawione mocy prawnej.
Bardzo istotne jest stwierdzenie, iż sprzedaż została dokonana samodzielnie przez właściciela. W przypadku kiedy klient dotarł do właściciela na skutek działań podjętych przez pośrednika, nie możemy mówić o samodzielnej sprzedaży. I w tym przypadku pośrednik będzie miał prawo do wynagrodzenia. Taki pogląd został potwierdzony w wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 30.04.2009 r., I ACa 249/09, POSAG 2010/1, poz. 50, w którym sąd ten orzekł, iż uprawnienie do wynagrodzenia w postaci prowizji, wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności, przewidziane jest dla przypadku każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym ze zbywcą nieruchomości w wyniku starań pośrednika.
Ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży, spoczywa na pośredniku.
Reasumując, przed podpisaniem umowy dokładnie dopytaj, co znajduje się w umowie.
Jeśli znajdziesz zapis, który jest sprzeczny z przepisami prawa (lub jest klauzulą niedozwoloną) masz prawo żądać usunięcia takiego zapisy z umowy.
A co, jeśli podpisałeś umowę i dopiero po jakimś czasie „doczytałeś”, że znajduje się w niej zapis, o którym mowa powyżej?
Zawsze możesz zwrócić się do Urzędy Ochrony Konkurencji i Konsumenta o stwierdzenie, czy dany zapis nie narusza naszych praw jako konsumenta.
Pamiętaj, że to Twoja nieruchomość i Twoje pieniądze.
PS.
W LS Estate stosujemy zasadę pełnej przejrzystości. W naszych umowach nie ma zawiłych stwierdzeń czy zdań pisanych mikroskopijnym drukiem. Zapraszamy do zapoznania się z pełną ofertą naszych → usług.
Strony
© 2023 LS Estate. Wszelkie prawa zastrzeżone.
